【鑫观点】信托公司青睐房地产信托的历史原因

　　在房地产业整体迈入高风险的阶段，信托公司仍在深耕这块田，这其中有历史原因。
　　我国的房地产信托是在2002年7月信托业重新开展后逐渐发展起来的。
　　此前，信托业经过多次大规模调整一直处于业务匮乏的困境。而此时房地产市场呈现旺盛的发展势头，处于资金密集型行业的房地产开发企业大部分自有资金都较少，资金短缺是一个长期状态。
　　而信托制度灵活性以及独特的财产隔离功能与权益重构功能，可以财产权模式、收益权模式以及优先购买权等模式进行金融创新，使其成为最佳融资方式之一。
　　两者结合，取得了双赢的结果。
　　一方面，信托业借势发展壮大，分享房地产业较高的行业利润；另一方面，房企通过房地产信托计划的融资可以降低房地产开发公司整体融资成本，并且募集资金灵活方便及资金利率可灵活调整。
　　自2002年开始的十二年间，房地产信托共经历了2003年和2008年两次黄金发展期。
　　据统计，2003年全年约有70亿资金通过信托方式进入房地产领域，房地产信托产品也正式走入投资者视线，并进入了平稳发展阶段。
　　这主要是因为，2003年6月，中国人民银行出台了《中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（央行121号文件），对房地产开发链条中的开发贷款、土地储备贷款、个人住房贷款、个人住房公积金贷款等多个方面提高了信贷门槛。
　　而自2007年3月央行首次加息，到12月央行连续加息六次，同时银监会出台了九条新规，严禁银行业金融机构向项目资本金比例达不到35%（不含经济适用房）等不符合贷款条件的房地产开发企业发放贷款，地产企业又陷入融资困境。房地产信托产品再次迎来发行高峰。
　　2008年发行的集合信托产品中，投向房地产的信托资金为272.2亿元，占全部集合信托募集资金的32.16%。
　　此后，伴随着房价的一路飙涨，房地产市场火热的房地产信托一路升温。2013年全年新增房地产信托6848.23亿元，同比2012年的3163.24亿元大幅上涨116.49%。
　　业内人士表示，虽然目前房地产市场的确面临下滑风险，但信托公司在房地产信托领域上开展业务已经超过十年，这么长时间养成的模式和习惯要改变需要一个过程。

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