【鑫知识】房地产投资信托基金与房地产信托有什么区别

　　目前，房地产信托投资基金在国内刚刚推出，通过了集合的优势，使得中小投资者能够获得高利润，来用于投资房地产企业的机会。并且房地产信托投资基金的风控也在不断加强。一系列的优势，使得房地产信托投资基金吸引了众多投资者。

　　今年5月开园酒店集团将集团麾下5家自持物业的酒店房产资产打包，以REITs方式推向香港证券市场。在香港、新加坡都出现了以中国内地房地产为标的REITs基金。推出房地产信托投资基金后中国经济会受到哪些影响呢?

　　发行REITs面临管理风险、价格体系不成熟的风险，不发REITs会造成资金链断裂的流动性风险，有可能会造成许多烂尾工程。但是，中国的房地产优质资产普遍有银行贷款，本身就是银行的抵押物了，变成产权已经抵押出去了，如果还通过REITs打包上市，一旦无法归还银行贷款，抵押物被银行拍卖，REITs的投资者权益如何保障呢?

　　笔者认为，加强银行业抵押贷款项目进行全国联网并通过互联网对全国公开，这样，就使得已经存在的抵押物就不能进行REITs这种再度融资了。投资者就不会上当受骗，资金杠杆率也会受到控制了。

　　推行REITs会带来股市资金的分流，对股市影响多大还有待研究和检验。不过，笔者建议中国股市可以离岸开放，这才是中国当前股市应该改革的关键点。

　　另外，笔者认为，内地项目在境外的信贷抵押、REITs、美元债券、人民币债券、股票、票据等融资工具、融资抵押物，都需要通过进行联网实时监控。房地产信托与房地产信托资金的区别：

　　第一，REITs是标准化可流通的金融产品，一般从上市或非上市公司收购地产资产包，且严格限制资产出售，较大部分收益来源于房地产租金收入、房地产抵押利息或来自出售房地产的收益，能够在证券交易所上市流通;中国的房地产信托计划是有200份合同限制的集合非标准化金融产品，一般不涉及收购房地产资产包的行为，其收益视信托计划的方案设置而定，尚无二级市场，不能在证券交易所上市流通。

　　第二，REITs对投资者的回报需要把收入的大部分分配给投资者，比如美国要求把所得利润的95%分配给投资者;中国的房地产信托计划对投资者的回报为信托计划方案中的协议回报，一般在3%-9%左右。

　　第三，REITs的运作方式是：负责提供资金并组建资产管理公司或经营团队进行投资运营;中国的房地产信托计划的运作方式是：提供资金，监管资金使用安全，或部分或局部参与项目公司运作获取回报。

　　第四，REITs的产品周期一般在8-10年，更注重房地产开发后，已完工的房地产项目的经营;中国的房地产信托计划产品周期较短，一般为1-3年。

　　第五，REITs的税制优惠：如信托收益分配给受益人的，REITS免交公司所得税和资本利得税，分红后利润按适用税率交纳所得税。而中国的房地产信托计划没有相关的税制安排。

　　第六，中国的房地产信托概念较为宽泛，可以是REITs模式，也可以是贷款信托、优先购买权信托、财产权信托、受益权转让信托等等。

　　总之，简单地讲，REITs就是将投资大众的资金，由专业投资机构投资在商务办公大楼、购物中心、饭店、公共建设等商用建筑物，投资人不是直接拿钱投资不动产，而是取得受益凭证，报酬以配息方式进行，且REITs可以挂牌公开交易，因此投资人还可以在公开市场买卖，赚取资本利得。

　　房地产信托投资基金刚刚进入国内，并没有很多人了解。但是房地产投资信托基金的出现，带给了国内中小投资商一丝曙光。而房地产信托投资基金也以门槛低，收入高的优势吸引了众多投资者。

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