【鑫金融】各类房地产信托的风控要点

11月21日晚间，央行意外宣布降息，决定自2014年11月22日起下调金融机构人民币贷款和存款基准利率。此次降息接轨之前“限购”、“限贷”政 策的相继取消，为低迷的地产行业再次注入了一剂强心针。而作为地产行业的重要输血渠道，房地产信托则将再迎发展良机。当然，站在高位，信托对地产也必须持 更加审慎的态度，以更专业严谨的态度为投资者保驾护航。对此，梳理了各类房地产项目的风控要点以飨读者。

按用资阶段分

前期拿地：指开发商处于土地获取阶段的融资需求，此时项目尚不符合银行及信托贷款要求，一般会通过股权投资类信托来实现融资。这类项目要重点关注土地款的缴纳中信托融资与自有资金的配比比例、项目规划以及各种证照的获取时间点等要素。

建筑施工：处于建筑施工阶段的房产项目融资途径较多，融资方式也相对灵活。此类房产项目已进入正轨，要更加关注房地产规划的执行情况以及预售情况。资金缺口、销售定价、市场定位、周边配套、去化率、销转投比例等因素会影响还款来源。

装修经营：一般指成熟的房产项目的升级改造或者经营所需资金，常见于商业地产项目，还款来源多为商业物业的租金。此类项目基于已经建成且成功经营的房产基础上，其主要考察点为项目本身的经营情况，比如入住率或出租率、租赁合同期限、期限内经营回款等。

按房产种类分

住宅：是指专供居住的房屋，包括别墅、公寓等。此类项目要优选人口净流入、房产库存较低的城市，其次看其市场定位，一般刚需型房产(小户型)优于改善型住房(大户型)优于高端住宅(洋房、别墅等)，再看项目周边配套的完善度以及交通的便利性等。

商业地产：包括集中商业、写字楼等。对集中商业来说，主要考察后期是租是售、是整是零，能否形成区域规模效应、当地经济水平如何、人流量大小等因素。对写字楼来说，则主要看其招商入住率。

旅游地产：旅游地产指依托于旅游资源，集旅游、度假、居住为一体的房产项目。其显著特点即旅游与传统地产的结合，因此此类项目要更加注重区域位置与品位，首当其冲的就是当地的气候与人文环境。

特殊公用：除上述类别外，还有些特殊公用的项目，如医院、学校、展览馆等，以及属于特殊住宅的安置房等，因有国家、政府等信用支持，不涉及到后期市场销售问题，这类房地产信托的风险相对较小。

按投资方式分：

贷款：贷款类信托操作相对成熟，运行成本较低，但融资项目要满足 “四三二”条件，即“四证”齐全(国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证)、自有资本金投入达到30%、开发商或其控股股东具有二级及以上开发资质。

股权投资：股权投资是信托计划优于银行贷款的一大特色，资金通过收购股权或者增资扩股的方式向项目公司注入，信托公司往往会向项目公司派驻董事以及监管人员。此类模式在项目运作初期运用较多，能起到过桥融资的功能，使项目达到银行或者信托的贷款要求。

组合运用：通常是指债权以及股权相结合的模式，具备贷款类和股权类房产信托的特点，融资方案设计灵活，但交易结构也相对复杂。股权部分可在项目初期进入，改善融资方资产负债结构，一般都设有回购条款；债权部分成本固定，不侵占开发商利润。

财产权模式：指融资方将其持有的能产生稳定现金流的已建成物业房产信托给信托公司，设立财产权信托，然后由信托公司发行信托计划募集资金购买融资方持 有的财产权信托的受益权。融资方在不丧失财产所有权的前提下实现了融资，在条件成熟时，可以过渡到标准的REITS产品。

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