【财经早鑫闻】一个故事讲清信托公司如何运作！

A地产公司想在B市搞个住宅地产项目“和谐社会”，但是由于在当地的子公司才刚刚设立，且目前地产企业受政策调控影响，无法直接从银行获得较低利率的贷款。

无法从银行贷款，也没有发行债券的资格，但是这个地产项目自己又非常有把握，自己却只有30%的资金，怎么办？

找信托公司C去！

信托公司派了D经理过了负责此事。 D经理（对地产行业的开发和运作有深入的了解和较为丰富的经验）带了几个助手，对A地产公司的实力和项目的前景及可行性做了深入分析，得出结论：该公司资产实力、地产开发实力雄厚，该项目前景看好，风险不大。

经过协商，信托公司向A地产公司表达了以下想法：我们公司不可能直接投资金给你们，但是我们可以通过发行信托理财计划的方式从老百姓手里募集到资金给你们。

你们给我们2%的手续费，给银行1%的手续费（他们帮我们找到了客户），给投资者9%的利率，产品期限一年。为了能够吸引投资者，我们必须设立许多风险控制措施，我们会把产品的份额设成优先级和次级。你们的资金用来买次级份额，投资者的自己买优先份额，亏先亏你们的。

整个地产项目的资产全部归属于我们这给信托项目：既不是你们名下的资产，也不是我们名下的资产，而是以一个项目独立存在。整个信托项目的资金流也归我们来管理，第一期楼盘卖出的自己必须先用了偿还投资者的资金。如何？

A地产公司一算总的融资成本12%，但是一想这个项目自己预估的利润远高于这个融资成本，所以马上签署合同。

过几天：银行的一些大客户就收到了自己客户经理的来电：“张老板您好，我是F银行的客户经理小G，我们行现在有个信托产品，1年期，收益率9%，大型房地产商A是融资方，风险控制措施也很到位，你要不要考虑一下？”

如今我国的信托，可以直接把他当银行理解：

1、项目公司就当是贷款人。

2、购买信托的投资人你可以理解为储户。

3、信托公司在其中起到了就是一个金融中介的作用。

4、信托公司的收益来自于信托报酬。比如上述故事的房地产信托，剩下2%就是信托公司的收益。

5、信托资金运用方式主要是贷款模式和股权模式。

6、结构化的设计是为了保护普通的购买者。信托产品在设计时，一般设计为优先级和劣后级。优先级便是为了保护投资者。

信托的几大功能

1、灵活多样的投融资服务

信托已经成为我国企业融资的一个重要途径。由于信托公司只收取相对固定的信托报酬，信托投资收益水平取决于投资者要求，不存在国家干预问题，因此信托融资成本的高低是投资者的收益需求和融资方的融资需求博弈的结果。

2、高收益的理财功能

信托理财的优势和魅力，在于收益较高，风险可控，投资收益暂不征收个人所得税。

相对于银行，信托业务模式灵活多样，他可以依据市场及客户需求，以管理功能、产品开发及操作方式等横跨三大市场。

在收益方式上，投资信托产品的理财收益是按具体项目的投资业绩来获得的。投资起点多为100万元，收益率在9%~11%/年，而银行理财产品收益率多在4%~6%。

3、强大的社会功能

信托实现了不同风险需求和不同利润创造能力的企业的直接对接。首先，信托减少了资金流通的中间环节，通过降低交易成本增进社会财富。

信托的存在，有利于资本的充分运用和灵活组合，汇聚巨额资金投入同一项目，使重大项目可以得到社会资金的支持并分散投资风险。

其次，信托的出现，也意味着大批资产管理人员集约化介入到资产管理中，没有能力进行投资但手握资本的社会阶层可以在专注本职工作的同时获取资产增值。

4、严格的风控管理

为了保证集合信托产品的资金安全，银监会出台专门规定，通过要求信托公司设立监管账户、聘请外部律师、对项目进行事前审查等手段，防范信托公司的不规范操作。

信托公司对每笔项目都是单独管理和账户核算，如果一个信托项目出了问题，其他项目不会受到牵连，信托公司本身的债务也绝对不能用投资者的钱埋单。

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